2015 楼市十叩问

发布时间:2015-03-23 10:03:41【打印】

2015 楼市十叩问

一波三折的2014年房地产市场终于以翘尾行情收官,和飘红的整体业绩相比,市场氛围并没显得欢欣鼓舞,更多开发商担忧的是来年如何生存、以什么形式才能生存下去?房地产市场结束黄金十年、进入白银时代已是不争的事实,行业正在经历转折期,下一个五年、十年的开篇将如何进行?我们站在2015年的年头大胆猜测,或许今年的市场爆点就在这里面。

1 土地市场转冷 2015年谁是买地大户?

2014年,虽然杭州土地市场整体下滑,2013年有十七家大鳄涌入杭州,而去年全年竟没有一家全国性大型房企进入,但从拿地主角来看,排名前十二的房企中依然以外来开发商居多。在淡市之下,品牌房企的高周转仍是主流的求生之道,不断增加土地储备也是当中关键一环,2014年杭州金融城、龙湖、杭州地铁集团、德信、平安、融信、万科等公司脱颖而出,那么2015年谁又会成为土地市场的主角呢?

首先,像去年拿地金额跻身前三的杭州金融城和杭州地铁集团都是有政府背景的企业,所拿项目基本属于定向操作,除此之外,龙湖、德信、平安、融信、万科等公司的拿地情况还是反映出,跑量房企的高周转需求以及新近入杭房企迅速扩张规模的需求是开发商拿地的主要动力。

像万科、龙湖、德信等公司去年在杭的销售总金额都排在前十,从拿地到面市销售大概只要八到十个月,而且每次开盘销售都是数百套齐发,一个千余套的项目不到一年时间就能清盘,要维持如此快速的去化节奏必须有不断补进的土地做支撑。而像平安、融信、方兴等外来公司则是急需打入杭州市场、站稳脚跟,仅靠一个两个项目是不够的,得依靠更多的项目来增加市场份额。进入2015年,这些房企或许还将是杭州土地市场的主力。

例如去年豪掷59.5亿元、拿了三宗宅地的龙湖,是去年拿地金额、宗数最多的外来大鳄,对于在杭进一步扩大市场占有率的战略意图已经相当明显。从目前龙湖在杭销售的项目看,在售的是5个项目,但基本都要在2015年进入销售尾声,而去年拿下的三宗地虽然体量达到56.24万方,可当中已经包含了在售的春江郦城41万方,应该说,2015年全新亮相的产品并不算多,若要继续保持前两年销售额排名第四,甚至获得更好的成绩,就必须在2015年再拿地。对于新一年的发展策略,龙湖地产杭州公司总经理张旭中也在最近的媒体采访中透露,“杭州可能要加大投资,要加大规模,未来持有商业可能还要增加”,同时,他也首次表达了与其他开发商合作的意愿,“收购、合作、并购都会考虑,(方式)更加灵活一点”。

另一个值得关注的是万科。去年,万科通过自己拿地以及与人合作,同样为自己新添了两个项目,而在此之前,刘肖治下的杭州万科更是在土地市场全面开花,不但实现了万科在杭州东南西北中的全面布局,同时也实现了对杭州万科产品品类的平衡,全面运营杭州的格局更加体系化,杭州万科也在这两年先后实现了破百亿、达160亿元的历史纪录,去年销售金额仅次于绿城。前年和去年,刘肖都曾对媒体记者表示,拿地没有指标的设定,“如果销售额有100亿,那么拿出50亿补仓是合理的”。如今,刘肖赴北京接任万科北京公司总经理,同龄的李嵬成为杭州公司新一任“少帅”,他是否会像前任一样通过土地市场打开局面,或者进行更多的合作甚至收购已有项目,这是一个悬念。

此外,外来大鳄中,融创也可能是今年新晋“地主”的候选之一。融创这两年对杭州市场的称霸意图也相当明显。根据融创这几年的发展战略,聚焦重点区域、回归一二线核心城市是一条主线,而且被融创相中的重点城市其市场份额很快就会被融创抢占,像去年融创绿城在上海住宅市场是销售冠军,2013年北京住宅销售额的冠军也是融创。在杭州,融创销售团队去年也实现了38亿元的业绩,排名第五,而经过融创和绿城之间的一系列纷争,融创若要在杭州市场有更好的成绩,在一级土地市场获得更多生产资料是必不可少的。

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